购买动迁安置房有哪些最重要的注意事项？

Original 爱赢法律咨询房地产及刑事专业法律服务 2020-04-05

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（以下是笔者此前十年代理购买未上市动迁安置房的购房人审查把关、代拟买卖合同时让购房人签收的一份文件，其中提出了五条注意事项。要保证完全的交易安全，购房人必须做到文中全部注意事项。该五条注意事项总体上现在仍未过时，仍然全部正确。唯有一点，“付清全款”一条可以放宽，2015年最高法院颁布了关于执行异议的新的司法解释，放宽了要求不动产买受人付清全款才能对该不动产享有足以排除强制执行的实体权益的规定，未付清全款，付清了买卖合同约定的价款并将余款交付执行法院亦可。因此，购房人不必在签约后立即付清全款，只要按照合同约定支付了部分房款即可。因此，购房征得所有被安置人的*一致书面同意、及时有效占有房屋、发现问题后立即起诉房东并对房屋做上首封，是保障购房交易安全的最重要措施。）

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购房注意事项

（适用于购买限制交易期内的上海市动迁安置房）

前言：购房有风险，交易须谨慎。第一，房地产价值较大，是大多数城市居民最主要、最大项的财产；第二，大城市房价在过去的十几年里持续暴涨、变动剧烈；第三，房屋买卖合同的效力和履行本身是一个很复杂的问题，房地产纠纷涉及的法律问题较为复杂，法律制度、法律规定本身尚不完善，大多数具体问题是由很下位的、层级和效力位阶很低的部门规章、地方政府规章和地方政府的政策性文件规定和调整的，规章和政策本身多变易变。由于上述三个原因，房屋买卖合同纠纷发案率很高，近年来更是成为所有的民事纠纷中数量最大、占比例最高、发案率最高的案件类型之一。而购买限制交易期内的动迁安置房，第一因几年之后才能过户，有一个过渡期，过渡期内可能会发生各种各样的变故和意外情况；第二因产权来源特殊、复杂，来源于动迁补偿安置，动迁补偿安置是按户进行而非按个人进行，动迁补偿利益是整个动迁户的共有财产；动迁补偿安置从来没有统一明确的法律法规可以依据，依据的都是很下位的各地方政府的政策性文件，具体的动迁补偿政策口径更是各个动拆迁基地确定的，不同的区域、不同的动迁基地、不同时期的动迁，具体的补偿安置政策差别极大；动迁安置房是一种政策性很强的特殊的商品住房，动迁安置房产权人的确定较为复杂、权属争议纠纷较多，很多时候房屋权属尚未确定，因此购买动迁安置房风险比买二手普通商品房更大。但是只要购房时做好审查把关工作、尽到必要的审慎注意义务，拟好买卖合同，所有的法律风险都是可以控制和规避的。以后是否发生争议纠纷，任何人都无法事先预料和控制，不是任何一方能够单方决定的，任何人都不可能事先完全杜绝争议纠纷的发生；购房者应当关注的不是如何避免杜绝纠纷，而是在纠纷发生后如何使自己在官司中处于一个较为有利的地位，如何能以较小的成本和代价打赢官司，保障和维护自己的合法权益，实现自己的合法利益最大化。要尽可能规避法律风险、充分消除法律隐患，保障自己的购房交易安全，购房者必须遵守以下要点：

第一，查清核实售房人所属动迁户所有被补偿安置人名单，让该动迁户所有被补偿安置人（全部安置对象）及相关权利人（包括被安置人的配偶、无民事行为能力和限制民事行为能力的被安置人的全体监护人、去世的被安置人的所有继承人等，下同）都在房屋买卖合同上签名或者至少都签署相应的文书，以证明出售该房屋征得了该户所有被补偿安置人及相关权利人的一致书面同意。查清核实该动迁户所有被补偿安置人的名单以及说服所有被安置人及相关权利人都到场签字的责任由购房者和房产中介承担。如售房人坚决不配合查询核实或者无法确认核实这一信息，所有被安置人及相关权利人不肯都在有关文书上签名，不得购买该房屋。未取得所有被补偿安置人及相关权利人一致书面同意的动迁安置房不得购买！！因为动迁补偿安置是按户进行而非按个人进行，拆迁人、房屋拆迁实施单位补偿安置的是动迁户，拆迁人给予被拆迁人的拆迁补偿利益是给整个动迁户的，是动迁户所有被安置人的共同共有财产，所以购买动迁安置房必须以某种形式征得该户所有被补偿安置人及相关权利人的一致书面同意。

第二，签好合同后，妥善保存房屋买卖合同和支付购房款凭证等主要证据，不得遗失损毁。

第三，严格听从自己的委托代理人的意见和指示，在签订委托代理人拟定的房屋买卖合同和相关文书后，不得再自行与售房人签订任何书面文件，不得就该房屋买卖再在任何纸头上签字；如确需签订任何书面文件，必须经过委托代理人的审查同意。

第四，第一时间收房、第一时间有效占有房屋，签合同后即付清全部购房款，在具备过户条件（可过户时间届至）时立即办理过户手续，使自己同时符合“无过错、付清全款、实际占有”三个条件。购买限制交易期内的动迁安置房，要保证完全的交易安全，购房者购房时必须同时符合“无过错、付清全款、实际占有”三个条件，三个条件缺一不可。签约后，如果房东已经可以交房，购房人须第一时间接收并有效占有管控房屋，不得拖延，不得空置空关房屋。

如购房用于自住或者亲属居住，须在收房后立即更换房屋内外门锁，尽早开始装修，装修好后及时入住，或者在收房并立即更换门锁后，及时入住。

如购房用于投资、出租，或者在收房时房屋内有承租人而其租赁合同尚未到期，甲方须立即与承租人重新签订房屋租赁合同或者签订租赁合同主体变更协议，以书面形式确认房主和出租人的变更并证明自己对房屋的及时占有。

第五，签订房屋买卖合同后，如果发现任何问题，立即采取相应的法律措施。如发现有任何第三人对该房屋主张权利，或者该房屋被设立了抵押，立即起诉售房人并同时申请财产保全查封该房屋；如发现该房屋被查封了，立即向执行机关提起执行异议，同时提起房屋买卖合同纠纷；等等。

购房者必须严格听从和遵照委托代理人的指示，全面、严格遵守上述五项要求和注意事项。如果违反了上述五项中的任何一项，或违背、罔顾代理人的指示和提醒，须自行承担因此面临的所有不利后果和一切法律责任，代理人免除其对购房者交易安全的一切责任。

签收人郑重声明确认：我们已经仔细阅读了以上全部内容并已完全理解领会，委托代理人王建波已经给我们仔细讲解清楚了以上全部内容，我们将全面严格遵守上述全部注意事项和所有要求。如果我们违反上述五项要求中之任何一项，所产生的一切不利后果和法律责任完全由我们自行承担，委托代理人王建波免除其对我们购房交易安全的一切责任。

（以下无正文）

签收人：

签收日期：20 年月日

（给当事人的内部资料，请妥善保存、仔细阅读并全面严格遵照执行。）

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